수익률 엇갈린 국내와 해외 부동산 펀드

 

 

기관투자자들 대체투자할 때 가장 먼저 떠오르는 것이 바로 부동산, 특히 해외 오피스 빌딩이었는데 공실로 힘들어지면서 손실이 나기도 하고 심지어 기한이익상실(EOD)이 발생하기도 했어요. 요새 부동산 펀드 어떤지 문득 궁금해져서 찾아봅니다. 

 

FN가이드가 매일 내놓는 펀드 수익률 집계표를 볼까요. 

먼저 국내 부동산 펀드. 

9월 24일을 기준으로 설정액 10억원 이상인 국내 부동산 펀드의 올 들어 수익률은 8.78% 
2년 수익률은 10% 넘고 5년 수익률은 29% 이상. 이 정도면 양호합니다. 

 

그렇다면 해외 부동산펀드는 어떨까요. 

 

해외 부동산 펀드는 올들어 7.03% 손실. 1년 수익률은 -16%대, 2년 수익률은 -20%대. 

왜 이런 걸까요. 코로나19 팬데믹 때 오피스 빌딩 수요 급감하면서 공실률 쭉 올랐는데 코로나 끝났는데도 해외에서는 재택근무가 일상화되면서 오피스로 복귀 안 하는 분위기였죠. 복귀를 일부 하더라도 일정 부분은 재택근무를 하고 필요할 때만 사무실로 출근하는 하이브리드 형태라 사무실 공간이 많이 필요 없어졌어요. 

그래서 공실률은 여전하고 임대료 수익 훅 줄고 금리 올라서 빌딩 인수하면서 빌렸던 돈에 대한 이자비용 올라가고 빌린 돈 만기되서 리파이낸싱 하려니 잘 안돼서 기한이익상실 난 케이스들이 수두룩. 뉴욕이나 파리, 런던 같은 대도시 핵심 지역에 있는 코어 자산인데도 상황이 별반 다르지 않아요. 

게다가 우리나라가 2018년, 2019년 이럴때 해외 랜드마크 빌딩에 앞다퉈 인수하겠다고 나서면서 우리나라 기관투자자들끼리 경쟁해서 빌딩값 올려놓고, 그래서 비싸게 사면서 그때 거품 꺼질거다 경고 많이 했었잖아요. 

이후로 감정가격이 떨어지니 임대료 수입도 줄고, 평가가격도 떨어지고 그게 고스란히 해외 부동산 펀드 손실로 반영이 된 겁니다. 

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국내 오피스빌딩은 오케이?

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국내에서는 코로나19 끝나자마자 사무실로 복귀하는 트렌드였어요. 소위 말하는 꼰대 문화 덕에 직장 상사들 내 눈앞에서 일하는 게 보여야 일하는구나 싶고, 재택근무에 대한 거부감 같은 것도 있었고요. 그래서 오피스 빌딩 공실률이 높지 않고 건물가격도 크게 안 떨어졌어요. 

올해 상반기만 놓고 봐도 서울 3대 권역 오피스빌딩 가격은 평당 3445만원인데 지난해 하반기 대비 338만원 상승했고요. 공실률이 자연공실률인 5%를 밑돌고 있습니다. 

그래서 올들어 해외 부동산 펀드에서 2400억 원 순유출됐는데 국내 부동산 펀드로는 3000억원 정도 순유입된 데에도 이런 오피스빌딩 분위기가 한몫했겠죠. 

 

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해외투자보다 국내에 더 집중

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올해 상반기 국내 자산운용사 공모, 사모 부동산 펀드에서 거래한 거 보면 대부분 물류센터와 오피스빌딩에 투자했고 해외에 투자한 건은 제로였어요. 상반기 실물 부동산 조단위 거래도 없었네요. 

국내 상업용 부동산 상반기만 놓고 보면 거래규모 8조 원, 전년동기대비 3% 증가했는데 오피스거래가 1조2300억원으로 전체 시장의 33% 차지했고요. 물류센터가 1조원 좀 넘게 거래됐고 호텔이 8000억원 정도였습니다. 근린생활시설 같은 리테일 자산이 4200억 원가량이었어요. 

 

 

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매물로 등장한 초대형 오피스빌딩 

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국내 오피스빌딩 거래에 대한 기대감이 높아지고 있는 게 매물로 나올만한 초대형 오피스 빌딩들 좀 있거든요. 

우선 여의도 IFC 빌딩. 캐나다 브룩필드자산운용이 보유하고 있는데 수요조사를 위해 매각 자문사들에 제안요청서 발송한 상태입니다. 이건 브룩필드가 2016년 IFC 인수했는데 오피스타워 3개동, IFC몰, 콘래드 서울로 구성돼 있어요. 연면적 기준으로는 15만 3000평 넘는 어마어마한 규모의 빌딩이에요. 

이 중에서 콘래드 서울은 싱가포르계 운용사인 ARA코리아에 4000억 원대에 분리매각했고, 나머지 오피스타워와 IFC몰은 예상가격이 4조원 이상 됩니다. 

2021년 매각에 나서서 미래에셋운용이 우선협상대상자에 선정됐는데 그때 미래에셋이 4조1000억원 제시했는데 무산됐어요. 미래에셋이 리츠를 설립해 자금조달할 계획이었는데 국토부가 리츠 설립을 승인해주지 않으면서 조달계획에 차질이 생겼기 때문. 그래서 미래에셋이 낸 이행보증금 2000억 원 두고 법적 다툼 벌이는 중인데 이번에 3년만에 다시 매각에 나설 것으로 예상됩니다. 

광화문 서울파이낸스센터도 매물로 나올 수 있다는 분석인데 싱가포르투자청(GIC)이 보유하고 있습니다.  최근에 매각 자문사 선정을 위해 입찰제안요청서 발송하면서 대어가 나온다는 기대감이 조성된 거죠. 

GIC가 2000년 인수한 건물인데 24년만에 매각에 나서는 거예요.당시 외환위기 직후였을때인데 3500억 원에 사들여 지금 1조원대 중반 수준일 것으로 추정되고 있습니다. 

이렇게 오피스 빌딩 매매가 활기를 띨 조짐을 보이는 건 금리인하 기대감 때문이에요. 미국은 일단 빅컷에 나섰고 이제 한국도 금리인하 기조에 동참하지 않겠냐는 기대감 높죠. 

초대형 빌딩들은 조 단위 매물이 많아 사는 쪽에선 막대한 자금을 빌려야 하니 금리가 결정적인 변수거든요. 금리인하시기로 접어드는 상황이니 지금이 매각 적기로 판단하는 듯 합니다. 

초대형 아닌 중대형 빌딩도 매물로 나오고 있어요. 서울 광화문 인근 크레센도빌딩, 서울역 인근 KDB생명타워, 강남역 엔씨타워1, 코레이트타워 등이 대표적입니다. 

 

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상업용 부동산 중 호텔은?

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코로나19 직후 관광객 줄어드니 호텔을 오피스나 주상복합으로 용도변경을 많이 했어요. 쉐라톤팔래스 강남, 르메르디앙 서울, 밀레니엄힐튼 서울이 대표적. 

특히 강남권에서 개발할 땅이 부족하니 이런 호텔을 사들여서 호텔 부지를 다른 용도로 변경한 다음 철거해서 개발하는 사례들 많았어요. 

그런데 코로나 종식되고 관광객 늘면서 호텔 상황 좋아졌네요? 서울 호텔 객실 평균 단가는 18만 6000원으로코로나19 이전보다 40% 올랐고요. 서울 호텔 객실 이용률은 80% 수준인데 코로나19 이전에 84%였으니 거의 회복된 거죠. 특히 5성급 호텔이 사라지면서 객실 공급이 줄었고, 호캉스족은 늘고 하면서 숙박단가는 올라가고 예약률도 쑥. 

케이클라비스와 요진그룹이 인수한 이태원 캐피탈호텔은 리모델링 거쳐서 아코르의 몬드리안 이태원으로 재개장해서 5성급 받았는데 호캉스족, 이태원이라는 관광지에 있고 해서 지난해 흑자를 기록했다고 합니다. 

그래서 2분기에 거래된 호텔은 용도변경 목적이 아니라 호텔 운영을 그대로 하기 위해 인수한 사례들이 대부분이에요. 그랜드하얏트 호텔과 콘래드 서울, 티마크 그랜드호텔 명동 등이 그 예예요. 

코로나19 종식 이후 5성급 호텔 신규로 문을 열어서 경쟁은 치열해질 듯해요. 강남 논현동에 디 언바운드 컬렉션 바이 하얏트, 마곡에 마곡 머큐어 앰배서더 호텔 연내 개장할 예정이에요. 그래서 호텔 투자에 대한 관심은 좀 줄어들 것 같아요. 

 

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물류센터는 조정국면

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코로나19 팬데믹때 택배 물류가 급격히 늘면서 물류센터 알짜 자산으로 떠올랐어요. 그런데 워낙 여기저기서 많이 지어대니까 공급과잉. 팬데믹 끝나면서 이커머스 수요가 정체되고, 기준금리 인상, 토지가격 상승 등으로 공실 늘고 임대료 꺾이면서 하향세 탔거든요. 황금알을 낳던 물류센터는 이제 미운오리새끼가 된. 

작년 하반기 수도권 물류센터 공실률은 10.3%, 전년 같은 기간 3%대였던 것에 비해 높아졌고요.그러면서 평당 평균 매매가도 2021년 700만원대였는데 500만 원대로 떨어졌어요. 

 

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물류센터 전망이 바뀌고 있다고?

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미운오리새끼에서 다시 백조가 될 수 있을까요. 공급이 줄면서 후년부터는 공급부족 전망 나오기 시작했어요. 

올해 상반기 물류센터 미착공물량은 95만 평, 건축허가를 받은게 98만 평인데 97%가 아직 착공을 못했다는 얘기예요.2021년에는 이 미착공 비율이 29%였는데 2022년에는 71%로 뛰었고 작년 95%, 올해 97%로 늘었거든요. 

수도권은 더 심하답니다. 인허가 받은 수도권 물류센터 미착공률 2021년 17%, 2022년 73%, 작년엔 100%. 작년에 착공 신고한 물류센터가 16곳인데 이 중 한 곳도 착공 못했다는. 

보통은 인허가 받고 나서 착공까지 6~8개월 걸립니다. 2020년까지는 인허가 끝나면 대부분 착공에 들어갔어요. 

그런데 지난해부터 원자재값 늘고 인건비 올라가면서 공시비가 급증했잖아요. 고금리에 PF 시장 경색으로 자금조달도 어려워졌어요. 그러면서 착공 시기 계속 늦춰지는 분위기인 거예요. 

그러니 내년엔 공급과잉 해소되고 후년에는 오히려 공급부족 상태가 될 거란 전망이 나오기 시작하는 거죠. 

물류센터 수요는 계속 증가하고 있습니다. 코로나19 엔데믹이 됐지만 택배 물량은 계속 늘고 있는 거죠. 특히 이커머스업체들 온라인 쇼핑시장에서 점유율 높이기 위해 빠른 배송에 사활을 걸고 있는데 그러려면 물류 네트워크가 필수잖아요. 

게다가 알리나 테무 같은 중국 이커머스 업체들이 국내 시장에 진출해서 C커머스라는 말도 생겼고, 이들이 국내에서 영업하려면 물류센터 확보가 필요해요. 물류센터 수요는 늘어날 수밖에 없다는 거죠. 

이렇게 온라인 시장이 성장하면 매년 물류센터 임차수요가 80만 평씩 필요하다고 합니다. 물류창고 공사에 2년이 걸리는데 작년 1월 착공에 들어간 물량이 거의 없었으니 내년 하반기면 물류센터 공급이 거의 없다는 뜻. 

내년부터는 물류센터 임대시장 수급 불균형 완화되고 2026년부터는 공급부족으로 돌아설 거라는 전망 나오는 겁니다. 

 

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몸값 낮아진 물류센터 매물, 속속 소화

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외국계 기관투자자들이 좀 공격적인데, 물류센터에 대해서는 이미 작년부터 움직이기 시작했어요. 

작년 오피스빌딩, 상업시설, 호텔, 물류센터 같이 국내 상업용 부동산에 투자된 해외 자본이 23억달러, 약 3조 1000억 원인데 
전년대비 32% 급증한 수치에요. 이중 물류센터에 대한 투자가 70%에 달했거든요. 

지난해 캐나다 브룩필드자산운용이 청라 물류센터를 6590억 원에 사들였어요. 여기 연면적이 국내 최대 규모인데 쿠팡이 80% 임차하고 있는 곳. 

미국계 부동산 투자사 AEW캐피탈도 인천 서구에 있는 로지스허브를 3100억원에 인수. 경기도 여주시 가남 물류센터도 인수. 

싱가포르계 메이플트리도 경기 이천 물류센터 1500억 원에 인수, 캐피털랜드는 경기도 안성 성은 물류센터를 1100억 원에 매입. 

올해는 미국 부동산기업인 존스랑라살 자회사 라살자산운용이 경기도 안성 대덕물류센터를 6031억원에 사들였는데 준공이 되기 전에 선매입한 거였어요.

 

외국계 뿐 아니라 국내 투자자들도 조금씩 움직이고는 있습니다. 이지스자산운용이 KKR로부터 인천 석남물류센터를 5850억원에 매수. 이지스는 분당 야탑물류센터, 피벗로지스화성센터도 인수했어요.